Eiendomsutviklingsmodell - oversikt, veiledning og trinn

En eiendomsutviklingsmodell består vanligvis av to seksjoner: Deal Sammendrag og Cash Flow Model. I avtalen Sammendrag er alle viktige forutsetninger - inkludert tidsplanen (som viser tidslinjen), eiendomsstatistikk, utviklingskostnader, finansieringsforutsetninger og salgsforutsetninger - oppført og brukt til å beregne økonomi og lønnsomhet Lønnsomhetsindeks Lønnsomhetsindeksen (PI ) måler forholdet mellom nåverdien av fremtidige kontantstrømmer og den opprinnelige investeringen. Indeksen er et nyttig verktøy for å rangere investeringsprosjekter og vise verdien som er skapt per investeringsenhet. Lønnsomhetsindeksen er også kjent som Profit Investment Investment Ratio (PIR) eller Value Investment Ratio (VIR). av prosjektet.

Kontantstrømsmodellen begynner med oppbygging av inntekter, månedlige utgifter Driftsbudsjett Et driftsbudsjett består av inntekter og utgifter over en periode, vanligvis et kvartal eller et år, som et selskap bruker til å planlegge sin virksomhet. Last ned gratis Excel-malen. Den månedlige budsjetteringsmalen har en kolonne for hver måned og utgjør helårsårstallene, finansieringen og til slutt leverte frie kontantstrømmer, NPV (netto nåverdi), NPV Formel En guide til NPV-formelen i Excel når du utfører økonomisk analyse . Det er viktig å forstå nøyaktig hvordan NPV-formelen fungerer i Excel og matematikken bak den. NPV = F / [(1 + r) ^ n] hvor, PV = nåverdi, F = fremtidig betaling (kontantstrøm), r = diskonteringsrente, n = antall perioder i fremtiden og IRR (intern avkastning ) av prosjektet. I de følgende avsnittene,vi vil gå gjennom de viktigste trinnene for å bygge en velorganisert eiendomsutviklingsmodell.

Deal Sammendrag

1. Tidsplan og eiendomsstatistikk

Det første trinnet i å bygge en eiendomsutviklingsmodell er å fylle ut forutsetningene for tidsplan og eiendomsstatistikk. Her er en liste over elementer som skal inkluderes:

Eiendomsutviklingsmodellplan

2. Utviklingskostnader

For neste trinn i å lage en eiendomsutviklingsmodell, vil vi legge inn forutsetningene for utviklingskostnader når det gjelder totalbeløp, kostnad per enhet og kostnad per kvadratmeter. Utviklingskostnader kan omfatte landkostnader, bygningskostnader, service, hard og myk beredskap, markedsføring osv. Ved å bruke eiendomsstatistikken som er fylt ut tidligere, kan vi beregne alle disse tallene og fullføre delen for utviklingskostnader. Avsnittet skal se ut slik:

Eiendomsmodellering

Bildekilde: Finance's Real Estate Financial Modelling Course.

3. Salgsforutsetninger

I salgsforutsetninger vil vi beregne den totale inntekten fra dette prosjektet. Anta at markedsundersøkelser er gjort og basert på sammenlignbare, tror vi at $ 500 per kvadratfot er et realistisk utgangspunkt for salgsprisen. Vi vil da bruke dette som pådriver for inntekt. Etter å ha beregnet salg (totalt, $ / enhet, $ / SF), salgsprovisjoner (f.eks. 50%) og garanti, kan vi finne ut nettoprovenuet fra dette prosjektet.

4. Finansieringsforutsetninger

For finansiering er det tre kritiske forutsetninger: prosentandel mellom lån og kostnader, rente og landlån.

Før vi beregner det totale lånebeløpet, må vi finne ut det totale utviklingskostnadsbeløpet. Siden vi ennå ikke har beregnet rentekostnaden, kan vi koble cellen til kontantstrømmodellen for nå og få verdien når kontantstrømmodellen er fylt ut. Provisjonene er de samme som salgskommisjonene i seksjonen for salgantagelser. De totale utviklingskostnadene kan beregnes som:

  • Total utviklingskostnad = landkostnad + utviklingskostnad + sum av renter og provisjoner

Nå kan vi fylle ut resten av finansieringsantakelsene.

  • Maksimal lånebeløp oppnådd for dette prosjektet = Total utviklingskostnad x Lån til kostnadsprosent
  • Aksjebeløp = Total utviklingskostnad - Maks lånebeløp

Finansiering av forutsetninger i eiendomsmodell

Bildekilde: Finance's Real Estate Development Model Course.

Figurene ovenfor vil være forutsetningene fra Deal Sammendrag-delen. Når vi har fullført kontantstrømsmodellen, vil vi komme tilbake og fullføre seksjonen Development Pro Forma og legge til sensitivitetsanalyse.

Kontantstrømmodell

1. Inntektsbygging

Det første trinnet i beregning av inntektene er å finne ut absorpsjon og stenging av rekkehus. Absorpsjon er antall tilgjengelige boliger som selges i løpet av en gitt tidsperiode, mens nedleggelser er antall boliger som er stengt når konstruksjonen er fullført.

Nå kan vi bygge opp inntektene ved hjelp av informasjon om absorpsjon og avslutning.

  • Rekkehus salg = Salgspris / Enhet x Rekkehus stengninger
  • Første 50% provisjon (belastes når boliger selges) = - Rekkehusabsorpsjon x salgspris / enhet x (provisjon% / 2)
  • Andre 50% provisjon (belastes når boliger stenges) = - Rekkehusstenging x salgspris / enhet x (provisjon% / 2)
  • Garanti = - Garantikostnad / Enhet x rekkehusstenging
  • Total nettoinntekt = SUM (rekkehus salg + 50% provisjon + 50% provisjon + garanti)

(* Merk at provisjoner og garanti er i negative beløp.)

2. Utgifter

Nå skal vi finne ut utviklingskostnadene, som inkluderer landanskaffelseskostnader, utgifter før bygging og anleggsutgifter. Tallene finnes i avsnittet om antagelse om utviklingskostnader fra avtalen.

  • Tomtskjøpskostnad = Landkostnad
  • Utgifter før bygging = Utgifter før bygging ($ / måned)
  • Anleggsutgifter = (Utviklingskostnader - Utgifter før bygging) / Nei. av måneder med bygging
  • Totale utviklingskostnader = SUM (landanskaffelseskost + utgifter før bygging + anleggsutgifter)

3. Kostnader til fond og inntekt til tilbakebetaling av kapital

Cost to Fund er mangelen på prosjektets kontantstrøm som må finansieres. Når den totale nettoinntekten er mindre enn de totale utviklingskostnadene, er det en negativ kontantstrøm som vi må dekke. Når den totale nettoinntekten blir større enn de totale utviklingskostnadene, vil det være positive inntekter som vi kan bruke til å betale tilbake lånt kapital. Vi kan bruke følgende formler for å beregne de to tallene:

  • Cost to Fund = IF ((Total Netto Inntekt - Totale utviklingskostnader)> 0, (Total Netto Inntekt - Total Development Costs), 0)
  • Inntekt til tilbakebetaling av kapital = IF ((Total nettoinntekt - totale utviklingskostnader) <0, (totale nettoinntekter - totale utviklingskostnader), 0)

4. Finansiering

Deretter beregner vi lånesaldoer, trekk, tilbakebetaling og påløpte renter. Tabellen nedenfor oppsummerer beregningene for første periode og følgende perioder:

Finansiering

Vi bør også utføre en rask sunnhetssjekk for å sikre at ingen av sluttsaldoen overstiger det maksimale lånebeløpet.

5. Gratis kontantstrøm og IRR

Vi kan nå beregne de leverede frie kontantstrømmene og resulterende IRR for dette prosjektet.

  • Levered Free Cash Flow = SUM (Kostnader til fond, inntekt til tilbakebetalingskapital, lånetrekk, tilbakebetaling av lån)

Aksjebalanse er ganske enkelt den kumulative FCF:

  • Første periodesaldo = Levered Free Cash Flow
  • Følgende periodesaldoer = Tidligere saldo - Leveret fri kontantstrøm

Til slutt ved å bruke XIRR-formelen, kan vi beregne Levered IRR for dette prosjektet:

  • Levered IRR = XIRR (Alle leverede gratis kontantstrømmer, tilsvarende tidsperiode)

Gratis kontantstrøm og IRR i eiendomsutviklingsmodell

Bildekilde: Finance's Real Estate Financial Modelling Course.

Flere ressurser

Finance er den offisielle leverandøren av Financial Modelling and Valuation Analyst (FMVA) ™ FMVA®-sertifisering Bli med på 350 600 studenter som jobber for selskaper som Amazon, JP Morgan og Ferrari-sertifiseringsprogram, designet for å forvandle alle til en verdensklasse finansanalytiker. For å fortsette å lære og utvikle kunnskapen din om økonomisk analyse, anbefaler vi på det sterkeste de ekstra finansressursene nedenfor:

  • Beste praksis for økonomisk modellering Gratis guide for finansiell modellering Denne guiden for finansiell modellering dekker Excel-tips og beste praksis om antakelser, drivere, prognoser, kobling av de tre uttalelsene, DCF-analyse, mer
  • Fundament of Real Estate Financial Modelling Foundations of Real Estate Financial Modelling Lær grunnlaget for finansiell modellering av eiendom i denne innledende veiledningen for å bygge en økonomisk modell for et eiendomsutviklingsprosjekt.
  • Real Estate Joint Venture Real Estate Joint Venture A Real Estate Joint Venture (JV) spiller en avgjørende rolle i utviklingen og finansieringen av de fleste store eiendomsprosjekter. Et joint venture er en ordning
  • Typer av økonomiske modeller Typer av økonomiske modeller De vanligste typene av økonomiske modeller inkluderer: 3 uttalelsesmodell, DCF-modell, M & A-modell, LBO-modell, budsjettmodell. Oppdag de 10 beste typene

Siste innlegg