Justerte midler fra drift - Oversikt, hvordan du beregner, eksempel

Justerte midler fra operasjoner (AFFO) er et mål på den økonomiske ytelsen til en REIT, og den brukes som et alternativ til Funds From Operations (FFO) FFO - Funds From Operations FFO eller Funds From Operations er et mål på kontantstrøm generert fra forretningsdrift som ofte brukes av Real Estate Investment Trusts - REITS. Midler fra drift (FFO) er den faktiske mengden kontantstrøm generert fra kjernevirksomheten. Guide til FFO. AFFO er et overlegen tiltak sammenlignet med FFO fordi førstnevnte vurderer vedlikeholdskostnadene for eiendomsmegling i hele sin levetid. Verdien av AFFO oppnås ved å gjøre justeringer i FFO-tallet for å trekke gjentatte utgifter som kreves for å holde eiendommen i gang og generere inntekter.

Justerte midler fra drift

En annen justering av FFO-tallet er rettlinjingen av husleie, som fordeler husleiekostnader over eiendommen. Investorer bruker AFFO som en bedre indikator på REITs evne til å betale utbytte fra nettoinntektene.

Sammendrag

  • Adjusted Funds From Operations (AFFO) er et mål på den økonomiske ytelsen til en REIT, og den brukes som et alternativ til Funds From Operations (FFO).
  • Det beregnes ved å foreta justeringer av FFO-verdien for å trekke fra normaliserte tilbakevendende utgifter og bruke rettforing av husleie.
  • AFFO brukes av investorer og analytikere for å bestemme selskapets evne til å betale utbytte til aksjeeiere i fremtiden.

Hvordan beregne justerte midler fra drift

Ved beregning av AFFO er det første trinnet å beregne midlene fra driften, som måler kontantstrømmene fra et REITs leasingaktiviteter. FFO ble opprinnelig introdusert av National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) som et mål på kontantstrømmer generert av REITs.

FFO oppnås ved å trekke gevinster ved salg av eiendommer fra nettoinntekten og legge tilbake avskrivningskostnadene. Verdien av gevinsten ved salg av eiendommer er ekskludert fra FFO-beregningen fordi transaksjonene er engangshendelser som ikke påvirker REITs fremtidige inntjeningspotensiale. FFOs formel er angitt nedenfor:

FFO = Netto inntekt - gevinst ved salg av underliggende eiendeler + avskrivninger + avskrivninger

Når verdien av FFO er oppnådd, trekkes deretter aktiverte og amortiserte gjentatte utgifter. Utgiftene inkluderer kostnader som påløper for å opprettholde eiendommene som eies av REIT Real Estate Investment Trust (REIT) En eiendomsinvestering (REIT) er et investeringsfond eller verdipapir som investerer i inntektsgenererende eiendommer. Fondet drives og eies av et selskap med aksjonærer som bidrar med penger til å investere i næringseiendommer, som kontor- og bygårder, varehus, sykehus, kjøpesentre, studentboliger, hotell. Noen av disse kostnadene inkluderer malingprosjekter, utskifting av tak, gulvtepper, forbedringer av leietakere, etc. En annen justering av FFO er rettforing av husleie, som fordeler leie- og leiekostnadene jevnt over leieperioden.

Formelen for AFFO er gitt nedenfor:

AFFO = FFO - tilbakevendende kapitalutgifter - rettlinjet leie

Praktisk eksempel på AFFO

I løpet av den siste rapporteringsperioden rapporterte ABC Limited en nettoinntekt på 2,5 millioner dollar. Det påløpte også $ 100.000 og $ 150.000 i form av avskrivninger Amortisering Amortisering refererer til å betale ned en gjeld gjennom planlagte, forhåndsbestemte mindre betalinger. I nesten alle områder der begrepet amortisering gjelder, gjøres disse betalingene i form av hovedstol og renter. Begrepet er også nært knyttet til avskrivningsbegrepet. kostnader henholdsvis i perioden. Selskapet gjorde også et overskudd på $ 500.000 fra salg av to eiendommer i porteføljen. Det pådro seg også et tap på $ 80.000 ved salg av en annen eiendom i samme periode.

I samme periode rapporterte ABC Limited også rettlinjede leier på $ 130.000 og tilbakevendende investeringer på $ 200.000, som ble pådratt ved utbedring av tak, utskifting av VVS, tepper og andre strukturelle forbedringer av eiendommene den eier.

Ved hjelp av informasjonen ovenfor kan vi beregne AFFO som følger:

Trinn 1: Beregn verdien av FFO.

FFO = $ 2.500.000 + $ 100.000 + $ 150.000 - ($ 500.000 - $ 80.000)

FFO = $ 2,750,000 - $ 420,000

FFO = $ 2.330.000

Trinn 2: Trekk tilbake faste investeringer og rettlinjet leie fra verdien av FFO.

AFFO = FFO - Kapitalutgifter - Rettlinjejusteringer

AFFO = $ 2.330.000 - $ 200.000 - $ 130.000

AFFO = $ 2.000.000

FFO vs. AFFO

I følge NAREIT er FFO det mest aksepterte målet for en REITs driftsytelse. Det tilsvarer verdien av nettoinntekt pluss avskrivninger på eiendommen og ekskluderer gevinster eller tap ved salg av eiendommer eid av REIT. NAREIT gir retningslinjer for hvordan REIT skal beregne FFO. Imidlertid fungerer det bare som et tilleggstall, og selskaper kan bruke forskjellige FFO-formler for å rapportere informasjon. FFO kommer også med svakheter, og AFFO prøver å løse noen av manglene.

AFFO ble introdusert for å løse noen av svakhetene ved FFO, og det regnes som et bedre mål på gjenværende kontantstrøm for aksjonærene. Det trekker kostnadene for å kjøre porteføljen av eiendommer fra FFO. Kostnadene som er trukket er kostnadene selskapet må betale for å holde virksomheten i gang, og slike kostnader kan ikke utbetales til aksjonærene som utbytte. Kostnadene inkluderer normaliserte tilbakevendende utgifter som balanseføres og amortiseres, samt rettforing av husleie.

Verdien av AFFO gir investorer et tydeligere bilde av REITs utbyttebetalingsevne. I motsetning til FFO mangler NAREIT også en spesifikk definisjon av AFFO, og det betyr at REIT-er har større fleksibilitet på hvilke justeringer som skal gjøres i FFO for å få den endelige AFFO-verdien.

Tilleggsressurser

Finance tilbyr Financial Modelling & Valuation Analyst (FMVA) ™ FMVA®-sertifisering Bli med på 350 600 studenter som jobber for selskaper som Amazon, JP Morgan og Ferrari-sertifiseringsprogram for de som ønsker å ta karrieren til neste nivå. For å fortsette å lære og fremme karrieren din, vil følgende finansressurser være nyttige:

  • All Risks Yield (ARY) All Risks Yield (ARY) All Risks Yield (ARY) er en konvensjonell eiendomsmåling som bruker årlig leieinntekt for å bestemme kapitalverdien på en investering. ARY omfatter både brutto og netto avkastning. Netto avkastning inkluderer fradrag for noen utgifter - landmåleravgifter, administrasjonsgebyrer, reparasjoner, driftskostnader - som ikke blir trukket i brutto avkastning.
  • Free Cash Flow Formula Free Cash Flow (FCF) Formula The FCF Formula = Cash from Operations - Capital Expenditures. FCF representerer kontantstrømmen som genereres av en virksomhet etter fratrekk fra CapEx
  • Driftsinntekter Driftsinntekter Driftsinntekter, også referert til som driftsresultat eller Resultat før renter og skatter (EBIT), er inntektene som er igjen etter fratrekning av direkte og indirekte driftskostnader. Renteutgifter, renteinntekter og andre ikke-operasjonelle inntektskilder tas ikke med i beregningen av driftsinntektene
  • Leieutgifter Leieutgifter Leieutgifter refererer til de totale kostnadene ved bruk av leieeiendom for hver rapporteringsperiode. Det er vanligvis blant de største utgiftene som selskapene rapporterer. Bare to utgifter er vanligvis større enn leiekostnader: kostnad for solgte varer (COGS) og kompensasjon (lønn).

Siste innlegg