Kostnadstilnærming (eiendom) - oversikt, hvordan man beregner, begrensninger

Kostnadstilnærmingen ved vurdering av eiendomseiendommer er basert på antagelsen om at kostnaden for en eiendom skal være lik kostnaden for å bygge en lignende eiendom fra bunnen av. Kostnaden for å bygge en eiendomsmegling inkluderer verdien av den underliggende tomten og verdien av tomteforbedringer og konstruksjoner, minus avskrivningskostnadene for forbedringene.

Kostnadstilnærming

Kostnadstilnærmingen fungerer ut fra at det ikke gir mening å betale mer for en eiendom enn det vil koste å bygge en tilsvarende eiendom. Metoden for kostnadsmetode er noen ganger referert til som entreprenørens verdsettelsesmetode.

Rask oppsummering

  • Kostnadstilnærmingen er en av de tre hovedmetodene som brukes til å beregne verdien på eiendommer.
  • Kostnadsmetoden er basert på antagelsen om at en potensiell kjøper av en eiendom skal betale en pris som er lik kostnadene for å bygge en tilsvarende bygning.
  • Markedsverdien av en eiendomsmegling er summen av verdien av tomten og tomteforbedringene på landet, minus eventuelle påløpte avskrivninger.

Hvordan det fungerer

Kostnadstilnærmingen er basert på logikken at informerte kjøpere ikke vil betale mer for en eiendom enn det vil koste dem å bygge til en lignende eiendom fra bunnen av og med samme bruksnivå. Kostnadstilnærmingen er passende for unike eiendommer, for eksempel kirker eller skoler med unike komponenter. For en ny eiendom er det også enkelt å estimere kostnadene for byggingen siden forbedringene nylig ble bygget.

Formelen for beregning av kostnadsmetoden er som følger:

Eiendomsverdi = Utskifting / reproduksjonskostnad - Avskrivning + Tomteverdi

Siden kostnadsmetoden ikke er basert på sammenlignbare eiendommer eller eiendommens evne til å generere inntekter Inntektsstrømmer Inntektsstrømmer er de forskjellige kildene som en bedrift tjener penger på ved salg av varer eller levering av tjenester. Hvilke inntekter en virksomhet registrerer på sine kontoer, avhenger av aktivitetstypene virksomheten utfører. Se kategorier og eksempler, metoden vurderer beløpet som vil påløpe for å bygge en eiendom i dag, forutsatt at den eksisterende strukturen skal ødelegges og gjenoppbygges på nytt. Derfor tar det hensyn til verdien av landet der eiendommen er bygget, minus eventuelle verditap.

Trinn i metoden Kostnadstilnærming

Følgende er prosessen med kostnadsmetoden for verdsettelse av eiendom:

1. Beregn reproduksjon eller erstatningskostnad for strukturen

Trinnet innebærer å estimere de nåværende kostnadene for å bygge strukturen fra bunnen av og forbedringer av nettstedet. Kostnaden kan estimeres ved hjelp av følgende to metoder:

Utskiftningsmetode

Erstatningsmetoden estimerer kostnadene for å bygge en bygning med samme verktøy som strukturen som evalueres, ved hjelp av gjeldende konstruksjonsmaterialer, standarder, design og layout.

Reproduksjonsmetode

Reproduksjonsmetoden estimerer kostnadene for å bygge et duplikat av eiendommen ved bruk av lignende materialer og byggepraksis. Den bruker også design, standarder og utforminger som var på plass da eiendommen ble bygget.

Jo eldre og mer historisk en eiendom er, jo høyere er forskjellen mellom erstatning og reproduksjonskostnader. Å bygge en duplikategenskap til en historisk bygning er dyrere enn å kopiere et moderne hjem fordi det vil koste mer å kjøpe materialer og foreta forbedringer på stedet.

For en nybygd eiendom er det ingen stor forskjell mellom erstatning og reproduksjonskostnader. Anta for eksempel at reproduksjon / erstatningskostnaden er estimert til $ 1 million.

2. Anslå avskrivningene av forbedringene

Avskrivning er verditapet på bygningen og / eller forbedringene av den, og den forårsaker forskjellen mellom forbedringsverdien og den nåværende medvirkende verdien av forbedringene. Når du estimerer avskrivningen på eiendommen, bør du vurdere de fysiske, funksjonelle og økonomiske avskrivningene.

Fysisk avskrivning refererer til slitasje som oppstår når bygningen eldes, mens funksjonell avskrivning skjer med endringene i forbrukerens smak og preferanser over en periode.

Økonomiske avskrivninger er resultatet av eksterne negative trender, for eksempel sammenbrudd av store arbeidsgivere, resesjon Resesjon Resesjon er et begrep som brukes for å bety en avmatning i den generelle økonomiske aktiviteten. I makroøkonomi er resesjon offisielt anerkjent etter to påfølgende kvartaler med negativ BNP-vekstrate. , og nye negative utviklingstrekk (som bygging av et kloakkrenseanlegg i nabolaget). La oss i dette tilfellet anta at den påløpte avskrivningen er $ 150.000.

3. Beregn markedsverdien på land

Det neste trinnet er å estimere verdien av landet eiendommen bygges på. Den mest hensiktsmessige metoden for å estimere landverdien er den direkte sammenligningsmetoden, der den nåværende prisen på land er hentet fra verdien av nylig solgte tomter. Det er markedsverdien du vil betale for landet i dag hvis det var ledig. La oss i dette tilfellet anta at markedsverdien på landet er $ 750.000.

4. Trekk påløpte avskrivninger fra reproduksjon / erstatningskostnad

Etter å ha oppnådd den totale verdien for avskrivning av forbedringene, trekker du tallet fra den estimerte reproduksjon eller erstatningskostnaden oppnådd i trinn ett. I vårt tilfelle beregnes det som følger:

Utskifting / reproduksjon koster $ 1.000.000

Mindre : Opptjent avskrivning $ 150.000

Avskrevet kostnad for strukturen $ 850.000

5. Legg til avskrivningskostnadene for strukturen til den estimerte verdien av landet

Det siste trinnet er å legge til avskrivningskostnadene for strukturen og forbedringer til den estimerte verdien av landet. Figuren er oppnådd som følger:

Utskifting / reproduksjon koster $ 1.000.000

Mindre : Opptjent avskrivning $ 150.000

Avskrevet kostnad for strukturen $ 850.000

Legg til : Estimert verdi av landet $ 750.000

Total verdi av eiendomsmegling $ 1.600.000

Begrensninger i kostnadsmetoden

En av begrensningene ved kostnadstilnærmingen er at den antar at kjøperen er i posisjon til å finne en ledig tomt hvor man skal bygge en identisk eiendom, og det er ikke alltid tilfelle. Hvis det ikke er ledig tomt, vil den estimerte verdien av eiendommen være unøyaktig.

Et område kan også være fullt utviklet, og lokale myndigheter kan være begrensende for ny utvikling, og det vil derfor være upraktisk å estimere landverdiene i dette området.

En annen begrensning er at det vil være vanskelig å estimere avskrivning av eldre eiendommer fordi det er mange faktorer å ta i betraktning. For eksempel kan det hende at byggematerialer som brukes under bygging av eldre eiendom ikke lenger er tilgjengelige eller i bruk. Å estimere verdien av en slik eiendom gir mye rom for subjektivitet.

Flere ressurser

Finance tilbyr Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ CBCA ™ -sertifisering Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ akkreditering er en global standard for kredittanalytikere som dekker økonomi, regnskap, kredittanalyse, kontantstrømanalyse, covenant modellering, lån tilbakebetaling og mer. sertifiseringsprogram for de som ønsker å ta karrieren til neste nivå. For å fortsette å lære og fremme karrieren din, vil følgende ressurser være nyttige:

  • Metode for direkte kapitalisering Direkte kapitaliseringsmetode Den direkte kapitaliseringsmetoden oppnås ved å ta inntekten som er registrert over tid og dele den med de respektive kapitaliseringsrentene som er tatt over
  • Økonomisk foreldelse Økonomisk foreldelse (Eiendom) Økonomisk foreldelse refererer til verditap på en eiendom som er forårsaket av faktorer som er utenfor eiendommen. En slik form for
  • Nåværende inntekt (eiendomsinvesteringer) Nåværende inntekt (eiendomsinvesteringer) Nåværende inntekt er en investeringsstrategi som gir investorer eksponering for konsekvente utbetalinger over gjennomsnittet. Den vanligste nåværende inntektsfokuserte
  • Erstatningskostnad Erstatningskostnad (eiendom) Erstatningskostnad refererer til prisen det vil koste å erstatte en eksisterende eiendel med en lignende eiendel til gjeldende markedspris. Eiendelen det er snakk om

Siste innlegg